"It is a comfortable feeling to know that you stand on your own ground. Land is about the only thing that can't fly away."- Anthony Trollope
In meinem Artikel
“Ist es jetzt die richtige Zeit eine Immobilie zu kaufen?“ habe ich über den
Kauf von Immobilien als Kapitalanlage geschrieben. Kurz zusammengefasst finde ich
die meisten Immobilien in Deutschland mit einem KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis)
von 25 bereits zu teuer. Meiner Meinung nach lohnt es sich nicht, für eine
Bruttorendite von 4% eine große Summe Geld in Immobilien anzulegen.
Es gibt aber
viele Befürworter von Immobilien als Geldanlage. In diesem Artikel werde ich ihre
Argumente darstellen und meine Gegenargumente nennen.
Immobilienpreise steigen und werden weiterhin steigen:
Es ist richtig,
dass die Immobilienpreise in den letztem Jahren stark gestiegen sind. Das ist
der Hauptgrund, warum ich Immobilien sehr teuer finde. Das heißt aber nicht,
dass die Preise weiterhin steigen werden. Erstens ist es eine Prophezeiung und
ein Verkaufsargument der Makler und Banken. Historisch gesehen ist der Anstieg
der Immobilienpreise nicht höher gewesen als die Inflationsrate ("Inflation und die Effekte auf Rendite"). Zweitens
sollten Immobilienbesitzer langfristig denken und auch über die versteckten
Kosten nachdenken. Sie können nicht von einem kurzfristigen Preisanstieg
profitieren, weil durch den Kauf und Verkauf zusätzliche Kosten entstehen.
Man kann einen Kredit aufnehmen und die Immobilie wie eine Mietzahlung abbezahlen:
Die
Immobilienkredite liegen zur Zeit bei circa 2,4-2,7% (10 Jahre Sollzinsverbindung
mit 2% Tilgung). Für 2,5% Geld ausleihen
und 4% Rendite bekommen klingt super. Mit Vollfinanzierung kann man sogar ohne
Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Wenn die Immobilienpreise steigen, kann man
mit dieser Methode ohne großen Aufwand ein passives Einkommen generieren, sogar
Kapitalgewinne erzielen. Diese Methode ist in Robert Kiyosaki’s bekanntem Buch
„Rich Dad, Poor Dad“ als eine mögliche Vorgehensweise beschrieben, um reich zu
werden. Und genau diese Methode hat die Immobilienblase in den USA verursacht.
Wenn die Blase platzt, sitzt man auf einem Schuldenberg, den man nicht
zurückzahlen kann. Viele Menschen überschätzen ihre eigene Verdienstkraft und ignorieren die möglichen Risiken wie Jobverlust oder
Finanzkrise.
Außerdem ist es
sehr schwierig, ohne Eigenkapital einen Kredit zu bekommen. Die Banken erwarten
einen Eigenkapitaleinsatz von 20% bis 40%. Lesen Sie bitte das Kleingedruckte
bei den Werbungen. Dieses Kapital wird nur dann die Rendite der Immobilie (4%)
bringen, wobei man woanders eine höhere Rendite erzielen kann. Das nennt man
Opportunitätskosten, was viele Leute nicht wissen und nicht berücksichtigen.
Die bezahlten Zinsen für Immobilienkredite sind steuerlich absetzbar:
Ja, wenn Sie Ihre
Immobilie vermieten, sind die Zinsen steuerlich absetzbar. Genauso müssen aber
die Mieteinnahmen besteuert werden. Sogar mit dem Einkommensteuersatz. Für Vielverdiener
bedeutet dies eine große zusätzliche Steuerlast.
Wenn Sie in Ihrer
eigenen Immobilie wohnen, dürfen Sie die Zinsen gar nicht von der Steuer
absetzen. Der einzige Vorteil ist, dass Sie keine Miete zahlen (abgesehen
davon, dass Sie Zinsen zahlen).
Eine Immobilie hat eine sehr sichere Rendite:
Das ist auch ein
Punkt, bei dem viele Leute sehr optimistisch sind. Wenn Sie Ihre Immobilie
vermieten, sind Ihre Mieteinnahmen abhängig von Ihrem Mieter. Es gibt ein
gewisses Risiko, dass der Mieter die Miete nicht regelmäßig zahlt oder
zahlungsunfähig wird. Die Gesetze in Deutschland sind sehr mieterfreundlich.
Man darf den Mieter nicht einfach ohne Weiteres wie in anderen Ländern
kündigen.
Bei den Wohnungen
gibt es ein weiteres Risiko: Unerwartete Wartungskosten. Wenn die Eigentümerversammlung die
Entscheidung trifft, das Dach neu zu decken oder den Keller zu renovieren,
müssen alle Eigentümer mitzahlen. Falls Sie sich mit Bauarbeiten beschäftigt
haben, wissen Sie, über welche Summen ich spreche: einige Tausende können sich
schnell aufaddieren. Es gibt noch andere unerwartete Kosten wie Wasserrohrbruch,
kaputte Heizung oder Fenster, usw. Alle diese Kosten reduzieren die erwartete
Rendite und müssen berücksichtigt werden.
Mein Kapital ist mit einer Immobilie gesichert:
Im Vergleich zu
Aktien ist das Kapital bei Immobilien sicherer. Es ist übrigens genauso sicher
bei Bankeinlagen und Staatsanleihen. Der Immobilienmarkt ist nicht liquide und
die Preise steigen und sinken nicht kurzfristig wie Aktienkurse. Weil der
Immobilienwert nicht jederzeit vorhanden ist, geht man davon aus, dass die
Immobilie einen bestimmten Wert hat. Kann man aber seine Immobilie für dieser
Preis sofort verkaufen? Nein. Der Immobilieneigentümer braucht einen Käufer,
mehrere Interessierten und ggf. einen Makler.
Immobilieneigentümer
glauben, dass ihr Kapital zumindest sicher ist, selbst wenn die Rendite durch
Mieteinnahmen gering ist. Das ist nicht immer der Fall, wenn man den
Immobilien-crash in den USA, Spanien oder Irland betrachtet. Viele Menschen
haben Privatinsolvenz angemeldet, weil die Immobilienblase plötzlich geplatzt
ist.
Fazit:
Eine
Immobilie ist sicherlich eine gute Geldanlage, wenn die Rendite hoch ist und
die Immobilienpreise steigen. Die Voraussetzungen dafür sind, dass die
Immobilie billig gekauft wird und hohe und sichere Mieteinnahmen hat. Solche
Angebote sind aber schwer zu finden („Gelegenheiten Geld zu schaffen“). Ich
würde den Anlegern empfehlen, sich richtig über Immobilien zu informieren und
die obengenannten fünf Argumente für den Kauf einer Immobilie kritischer zu
betrachten.
Es ist vielleicht
der größte Kauf eines Anlegers in seinem Leben und eine wichtige Entscheidung.
Man darf nicht auf die sogenannten Bankberater, die nur an ihre Provisionen
denken, hören und beim ersten Immobilienangebot
zugreifen. Ich würde persönlich heute keine Immobilie kaufen, weil ich die
Preise zu hoch finde und weil ich mein Kapital nicht in einer einzigen großen
Geldanlage verbinden möchte.
