Norwegen, Verwendung der Öleinnahmen und Vermögensaufbau

"The most important measure to reduce the state's oil and gas price risk" is to put its petroleum revenues into the oil fund and thus into "diversified financial investments globally".- Siv Jensen, Norway's finance minister

Norwegen ist ein Land, das sehr reich an Naturschätzen ist. Die Öl- und Gasreserven in der Nordsee machen 50% der Exporte und mehr als 20% des Bruttoinlandsproduktes des Landes aus. Norwegen ist der neuntgrößter Ölexporteur und drittgrößte Gasexporteur der Welt. Solche Rohstoffquellen zu haben ist zugleich ein großes Glück und Pech für ein Land. Es gibt viele Länder auf der Welt, die trotz reichlicher Öleinnahmen ein geringes Bruttoinlandsprodukt pro Kopf haben. Bekannte Beispiele sind der Iran, der Irak, Nigeria,  Angola, Venezuela und Kazachstan.

Es gibt mehrere Gründe für diesen wirtschaftlichen Zustand. Einer davon ist natürlich die Korruption in diesen Ländern und der Fakt, dass die Öleinnahmen an kleine Interessengruppen wie Königsfamilie oder Oligarchen fließen. Das führt dazu, dass diese Einnahmen einfach verschwendet werden. Ein anderes Risiko für Länder mit hohen Rohstoffexporten ist die sogenannte holländische Krankheit.

Die holländische Krankheit wurde zuerst in den Sechziger Jahren in den Niederlanden beobachtet, nachdem dort Erdgasvorkommen entdeckt worden waren. Die hohen Exporte haben zu Außenhandelsüberschüssen geführt, was eine Aufwertung der Währung des Landes verursacht hatte. Dadurch wurden die anderen Güter des Landes teurer, was die Exporte dieser Güter vermindert hat. Das hatte schwere Folgen für die betroffenen Industrien, was der Grund für grundsätzliche ökonomische Probleme wie z. B. Arbeitslosigkeit war. Das war der Fluch der Rohstoffe.

Norwegen macht es ganz anders. Der größte Teil der Öl- und Gasindustrie wurde von den Staatskonzernen betrieben. Was der norwegische Staat mit den Einnahmen macht, ist das eigentlich Interessante. Diese Einnahmen gehen in den staatlichen Pensionsfonds und in der Regel werden nicht mehr als 4% der Einnahmen ausgegeben. Die Norweger geben ihr Geld nicht verschwenderisch aus, sondern sparen es für den Vermögensaufbau. 

Das verwaltete Vermögen des norwegische Staatsfonds bemisst sich auf circa 880 Mrd. Dollar, damit ist es der weltgrößte Staatsfonds. Sehr bemerkenswert ist auch, was die Norweger mit diesem Vermögen machen. Sie kaufen hauptsächlich Aktien. Das Portfolio enthält mehr als 60% Aktien und circa 40% Anleihen und Immobilien (Quelle: Norwegisches Finanzministerium). Nach der Finanzkrise 2008 wurde sogar der Aktienanteil von 40% auf 60% erhöht. Die fallenden Zinsen und günstigen Aktienpreise waren der Hauptgrund dafür. Dieses Konzept war sehr erfolgreich und die Norweger haben vom Bullenmarkt der letzten Jahren stark profitiert.

Ich denke, wir können von den Norweger lernen, wie man mit seinen Einnahmen und seinem Vermögen umgehen kann. Ich sehe den norwegischen Staat als eine junge, bewusste Person mit einem guten Einkommen. Diese Person lebt sparsam und baut ihr Vermögen auf. Sie ist auch risikobereit und erwartet eine hohe Rendite von ihrem Vermögen. Die Norweger wissen, dass die Öl- und Gaseinnahmen nicht unendlich sind. Sie bereiten sich auf die Wintertage vor, wie in der Fabel „Die Grille und die Ameise“. Sie denken langfristig und möchten ihren zukünftigen Generationen eine finanziell sichere Zukunft bieten.

Wir können  von den Norwegern noch etwas lernen, und zwar, wie man sein Vermögen genau anlegt. Erstens ist das Vermögen diversifiziert angelegt. Die Aktien und Anleihen sind verteilt auf Europa, Vereinigte Staaten, Asien-Pazifik und Schwellenländer („Diversifikation Ihres Portfolios - Regionen“). Zweitens wird das Geld an mit minimalen Kosten angelegt. Die jährliche Kosten belaufen sich auf zwischen 0,07% und 0,09%.

Die Norweger sind risikobereit, weil sie ihr Geld langfristig angelegt haben („Ab wann sind Aktien eine sinnvolle Geldanlage“). Das ist der Grund, warum sie sich einen hohen Aktienanteil leisten können. Sie haben noch Ölreserven und brauchen das Vermögen noch nicht. Voraussichtlich wird das Gesamtvermögen im Jahr 2020 mehr als ein Billion Dollar betragen.

Als Privatanleger können Sie dasselbe machen, was die Norweger mit ihrem Staatsfonds machen. Sparen Sie einen Teil Ihres Nettoeinkommens ("Bezahle Dich selbst zuerst") und legen Sie das Geld an. Bauen Sie Ihr Portfolio mit Aktien-ETFs aus verschiedenen Regionen auf („Lege nicht alle Eier in einen Korb“). Seien Sie vorsichtig mit den Fondsgebühren und Beraterkosten („Wie die Fondsgebühren die Rendite fressen“).

Zum weiterlesen -> Sparsam leben erklärt, ein bewusster Ausgeber werden

Zum weiterlesen -> Aktien-ETFs als Geldanlage

Zum weiterlesen -> Was macht man mit viel Geld?

5 Gründe eine Immobilie zu kaufen und die Gegenargumente

"It is a comfortable feeling to know that you stand on your own ground. Land is about the only thing that can't fly away."- Anthony Trollope

In meinem Artikel “Ist es jetzt die richtige Zeit eine Immobilie zu kaufen?“ habe ich über den Kauf von Immobilien als Kapitalanlage geschrieben. Kurz zusammengefasst finde ich die meisten Immobilien in Deutschland mit einem KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) von 25 bereits zu teuer. Meiner Meinung nach lohnt es sich nicht, für eine Bruttorendite von 4% eine große Summe Geld in Immobilien anzulegen.

Es gibt aber viele Befürworter von Immobilien als Geldanlage. In diesem Artikel werde ich ihre Argumente darstellen und meine Gegenargumente nennen.

Immobilienpreise steigen und werden weiterhin steigen:

Es ist richtig, dass die Immobilienpreise in den letztem Jahren stark gestiegen sind. Das ist der Hauptgrund, warum ich Immobilien sehr teuer finde. Das heißt aber nicht, dass die Preise weiterhin steigen werden. Erstens ist es eine Prophezeiung und ein Verkaufsargument der Makler und Banken. Historisch gesehen ist der Anstieg der Immobilienpreise nicht höher gewesen als die Inflationsrate ("Inflation und die Effekte auf Rendite"). Zweitens sollten Immobilienbesitzer langfristig denken und auch über die versteckten Kosten nachdenken. Sie können nicht von einem kurzfristigen Preisanstieg profitieren, weil durch den Kauf und Verkauf zusätzliche Kosten entstehen.

Man kann einen Kredit aufnehmen und die Immobilie wie eine Mietzahlung abbezahlen:

Die Immobilienkredite liegen zur Zeit bei circa 2,4-2,7% (10 Jahre Sollzinsverbindung mit 2% Tilgung).  Für 2,5% Geld ausleihen und 4% Rendite bekommen klingt super. Mit Vollfinanzierung kann man sogar ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Wenn die Immobilienpreise steigen, kann man mit dieser Methode ohne großen Aufwand ein passives Einkommen generieren, sogar Kapitalgewinne erzielen. Diese Methode ist in Robert Kiyosaki’s bekanntem Buch „Rich Dad, Poor Dad“ als eine mögliche Vorgehensweise beschrieben, um reich zu werden. Und genau diese Methode hat die Immobilienblase in den USA verursacht. Wenn die Blase platzt, sitzt man auf einem Schuldenberg, den man nicht zurückzahlen kann. Viele Menschen überschätzen ihre eigene Verdienstkraft und ignorieren die möglichen Risiken wie Jobverlust oder Finanzkrise.

Außerdem ist es sehr schwierig, ohne Eigenkapital einen Kredit zu bekommen. Die Banken erwarten einen Eigenkapitaleinsatz von 20% bis 40%. Lesen Sie bitte das Kleingedruckte bei den Werbungen. Dieses Kapital wird nur dann die Rendite der Immobilie (4%) bringen, wobei man woanders eine höhere Rendite erzielen kann. Das nennt man Opportunitätskosten, was viele Leute nicht wissen und nicht berücksichtigen.

Die bezahlten Zinsen für Immobilienkredite sind steuerlich absetzbar:

Ja, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind die Zinsen steuerlich absetzbar. Genauso müssen aber die Mieteinnahmen besteuert werden. Sogar mit dem Einkommensteuersatz. Für Vielverdiener bedeutet dies eine große zusätzliche Steuerlast.

Wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, dürfen Sie die Zinsen gar nicht von der Steuer absetzen. Der einzige Vorteil ist, dass Sie keine Miete zahlen (abgesehen davon, dass Sie Zinsen zahlen).

Eine Immobilie hat eine sehr sichere Rendite:

Das ist auch ein Punkt, bei dem viele Leute sehr optimistisch sind. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sind Ihre Mieteinnahmen abhängig von Ihrem Mieter. Es gibt ein gewisses Risiko, dass der Mieter die Miete nicht regelmäßig zahlt oder zahlungsunfähig wird. Die Gesetze in Deutschland sind sehr mieterfreundlich. Man darf den Mieter nicht einfach ohne Weiteres wie in anderen Ländern kündigen.

Bei den Wohnungen gibt es ein weiteres Risiko: Unerwartete Wartungskosten. Wenn die Eigentümerversammlung die Entscheidung trifft, das Dach neu zu decken oder den Keller zu renovieren, müssen alle Eigentümer mitzahlen. Falls Sie sich mit Bauarbeiten beschäftigt haben, wissen Sie, über welche Summen ich spreche: einige Tausende können sich schnell aufaddieren. Es gibt noch andere unerwartete Kosten wie Wasserrohrbruch, kaputte Heizung oder Fenster, usw. Alle diese Kosten reduzieren die erwartete Rendite und müssen berücksichtigt werden.

Mein Kapital ist mit einer Immobilie gesichert:

Im Vergleich zu Aktien ist das Kapital bei Immobilien sicherer. Es ist übrigens genauso sicher bei Bankeinlagen und Staatsanleihen. Der Immobilienmarkt ist nicht liquide und die Preise steigen und sinken nicht kurzfristig wie Aktienkurse. Weil der Immobilienwert nicht jederzeit vorhanden ist, geht man davon aus, dass die Immobilie einen bestimmten Wert hat. Kann man aber seine Immobilie für dieser Preis sofort verkaufen? Nein. Der Immobilieneigentümer braucht einen Käufer, mehrere Interessierten und ggf. einen Makler.

Immobilieneigentümer glauben, dass ihr Kapital zumindest sicher ist, selbst wenn die Rendite durch Mieteinnahmen gering ist. Das ist nicht immer der Fall, wenn man den Immobilien-crash in den USA, Spanien oder Irland betrachtet. Viele Menschen haben Privatinsolvenz angemeldet, weil die Immobilienblase plötzlich geplatzt ist.

Fazit: 

Eine Immobilie ist sicherlich eine gute Geldanlage, wenn die Rendite hoch ist und die Immobilienpreise steigen. Die Voraussetzungen dafür sind, dass die Immobilie billig gekauft wird und hohe und sichere Mieteinnahmen hat. Solche Angebote sind aber schwer zu finden („Gelegenheiten Geld zu schaffen“). Ich würde den Anlegern empfehlen, sich richtig über Immobilien zu informieren und die obengenannten fünf Argumente für den Kauf einer Immobilie kritischer zu betrachten.

Es ist vielleicht der größte Kauf eines Anlegers in seinem Leben und eine wichtige Entscheidung. Man darf nicht auf die sogenannten Bankberater, die nur an ihre Provisionen denken, hören und beim ersten Immobilienangebot zugreifen. Ich würde persönlich heute keine Immobilie kaufen, weil ich die Preise zu hoch finde und weil ich mein Kapital nicht in einer einzigen großen Geldanlage verbinden möchte.

Zum weiterlesen-> Lege nicht alle Eier in einen Korb

Zum weiterlesen-> Ab wann sind Aktien eine sinnvolle Geldanlage

Zum weiterlesen-> finanzielle Freiheit ist ein realisierbarer Plan

Ist es jetzt die richtige Zeit eine Immobilie zu kaufen

“You ought to be able to explain why you’re taking the job you’re taking, why you’re making the investment you’re making, or whatever it may be. And if it can’t stand applying pencil to paper, you’d better think it through some more. And if you can’t write an intelligent answer to those questions, don’t do it.” – Warren Buffett

Die EZB hat am 2.Mai den Leitzins nochmals gesenkt - auf das niedrige Niveau von 0,5%. Die niedrigen Zinsen machen Immobilien als Geldanlage immer attraktiver, weil die Kosten von Immobilienkrediten dementsprechend geringer werden. Ich höre in meinem Bekanntenkreis immer öfter, dass junge Leute sich überlegen, eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen. Ich möchte aus dem Blick eines Anlegers analysieren, ob es jetzt sinnvoll und die richtige Zeit ist, eine Immobilie zu kaufen.

Viele Menschen haben romantische Gefühle, wenn es um eine Immobilie geht. „Ich möchte in meinem eigenen Haus wohnen“ oder „Ich möchte mein Geld in etwas Konkretes investieren“ (Betongold statt Wertpapiere) sind die bekannten Aussagen. Wenn es um eine Geldanlage geht, müssen Sie alle Gefühle beiseite legen und rational denken. Eine Immobilie kostet eine Menge Geld, welches Sie eventuell jahrelang gespart haben und für das Sie ggf. ein Kredit aufnehmen müssten, den Sie jahrelang abbezahlen. Sie haben den Luxus nicht, Ihr Geld wie bei einem Klamottenkauf laut Ihrer Wünsche und Gefühle anzulegen. Es ist dann keine Investition, sondern ein Einkauf.

Es gibt einen sehr wichtigen Faktor, den ein Anleger für seine Entscheidungen im Betracht ziehen sollte: Rendite („Was ist Rendite und wie kann man Rendite berechnen“). Genauso wie Aktien und Anleihen hat auch eine Immobilie eine Rendite. Die Mieteinnahmen und der Kaufpreis bestimmen die Rendite einer Immobilie. Dazu kommen die Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen, usw., die von Mieteinnahmen abgezogen werden müssen, um die Nettorendite zu berechnen.

Ich persönlich würde erstens das Verhältnis von Kaufpreis zu jährlichen Nettomieteinnahmen berechnen, um beurteilen zu können, ob ich eine Immobilie überhaupt kaufen will. Dieses Verhältnis ist Vergleichbar zum KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) bei Aktien.

Als Beispiel nehme ich eine 60-qm Wohnung in der Kölner Innenstadt und kalkuliere das KGV für diese Investition. Der durchschnittliche Kaufpreis bei Wohnungen in Köln liegt bei 3000 €/qm. Daraus ergibt sich einen Marktpreis von 180.000 € für unsere Beispielwohnung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt derzeit monatlich bei circa 10 €/qm. Das ergibt Jahresmieteinnahmen von 7200 €. Fürs Erste möchte ich die eventuell anfallende Instandhaltungskosten und die Finanzierung für Vereinfachungszwecke ignorieren. Das KGV für diese Wohnung ist -> Kaufpreis/Mieteinnahmen = 180.000 / 7200 = 25. Die jährliche Rendite beträgt also 4%.

Ein erfahrener Anleger würde sofort merken, dass ein KGV von 25 eine sehr hohe Zahl ist. Die Wohnung amortisiert sich in 25 Jahren! Zum Vergleich sind hier die KGV’s von einigen bekannten Unternehmen (Stand Mai 2013):

• Coca-Cola -> 22,22
• Shell -> 8,42
• Deutsche Bank -> 5,65
• Siemens -> 10,27
• Volkswagen -> 5,47
• Apple -> 11,07

Ich würde direkt sagen, dass Immobilien in Köln heute überpreist sind. Die niedrigen Zinsen nach der Eurokrise haben die Immobilienpreis in den Großstädten in Deutschland hochgeschoben. Die Mieteinnahmen sind aber noch nicht angepasst worden. In diesem Zustand würde ich keine Immobilie zum Marktpreis kaufen. Weiterhin mieten und das Geld in Aktien anlegen ist für mich eine bessere und sinnvolle Alternative.

Natürlich ist es eine andere Geschichte, wenn Sie die Immobilie viel günstiger über Zwangsversteigerung oder ein ähnliches Angebot bekommen („Gelegenheiten Geld zu schaffen“). Jeder Preisnachlass auf den Marktpreis senkt das KGV und macht die Immobilie attraktiver.

Die Befürworter von Immobilien als Geldanlage haben andere Argumente wie Fremdfinanzierung, den künftigen Preisanstieg und Tilgung statt Miete. Diese werde ich in einem anderen Artikel analysieren.

Zum weiterlesen-> Aktien als Geldanlage

Zum weiterlesen-> Populäre und sichere Geldanlagen

Zum weiterlesen-> Gold als alternative Geldanlage